面對房客欠租，房東可以怎麼做？
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面對房客欠租，房東可以怎麼做？
當房客未繳納租金時，房東在法律上擁有幾項保障自身權益的措施，包括利用押金抵扣、解除租約，或是行使留置權來償付未付的租金。
1. 押金可用於抵扣租金欠款
在多數租賃契約中，房客會預先支付押金作為履約保證。這筆押金主要是為了因應房客違約所可能造成的損害。若房客未依約按時繳租，就構成契約違反，房東因此可以直接從押金中扣除相對應的金額，無需額外訴訟程序，即可作為租金的補償。
2. 欠租達一定程度，房東可解除租約
根據《民法》第440條「1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。2.租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，若房客積欠租金的金額達到兩個月租金以上，即使經房東催告仍不補繳，房東就可以依法解除租賃契約，並要求房客歸還房屋。
不過，依《土地法》第100條「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋:三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」之規定，若雙方有訂立押金條款，房東應該先自押金中扣抵欠款。只有在押金扣除後，仍有等同兩個月租金以上的餘額未清償，才能依法進行解除契約的程序。
3. 房東可主張留置權保障債權
《民法》第445條「1.不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。2.前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」賦予不動產出租人一項保障權益的手段：留置權。房東有權對承租人遺留在出租房屋內的動產主張留置，也就是暫時保留這些物品，不讓房客自由搬離，直到租金結清為止。
這項權利的本質類似於財產上的「扣押」，目的是確保房東的債權不會因房客脫產而落空。若欠租問題遲遲未解，房東可進一步將這些動產用以抵償積欠的租金。
結語:最後讓我們總結一下房客欠租時，房東的三大法律對策:
1.押金可優先抵扣欠租：若有押金約定，房東可直接從中扣除，不必訴訟。
2.達兩月欠租可終止契約：在扣抵押金後仍有積欠，且已催告未果，即可解除租約。
3.行使留置權保障債權：房東可留置屋內物品作擔保，防止房客脫產逃避責任。
以上依據《民法》第440條、第445條與《土地法》第100條，建議房東妥善保存契約與催告紀錄，以保障自身權益。
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